Vývoj na realitnom trhu

Vývoj na realitnom trhu

[Téma: - Hypotéka; TA3, 21:20; 18/04/2016; Peňaženka]

Daniel Horňák, moderátor: "Ceny nehnuteľností sa čoraz výraznejšie odrážajú od dna. Trend zo záveru roka 2015 pokračuje aj v úvodných mesiacoch tohto roka a v niektorých segmentoch realitného trhu vidíme zvyšovanie cien medziročne aj o desať percent. S akým vývojom majú kupujúci, predávajúci počítať, tomu sa budeme venovať v dnešnej relácii Peňaženka.

A mojím dnešným hosťom je Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií. Dobrý večer, vitajte u nás v štúdiu."

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií, (hosť v štúdiu): "Dobrý večer."

Daniel Horňák: "Pán Palenčár, povedzte na úvod, ako hodnotíte cenový vývoj, najprv sa budeme baviť o tých priemerných cenách za celý realitný trh, v tých úvodných mesiacoch v roku 2016."

Ján Palenčár: "Pokiaľ by sme zobrali realitný trh ako celok, čo sa týka aj segmentácie, aj regiónov, tak pociťujeme tu mierny nárast. Ten mierny nárast sa dá hovoriť niekde v jednotkách percent. To celkové porovnanie však neberieme veľmi vážne, pretože tu sa porovnáva zaostalejšie regióny, pomalšie sa rozvíjajúce, ako je napríklad Krupina, alebo Veľký Krtíš, prípadne Tisovec, kde stagnujú ceny nehnuteľností a trh padá, a to z dôvodu, že ľudia odchádzajú z týchto lokalít do lokalít, kde si idú za prácou, do veľkých aglomerácií, ako sú krajské mestá, prípadne hlavné mesto Bratislava alebo Košice."

Daniel Horňák: "Ak ešte ale chvíľu zostaneme pri tom všeobecnom trende, aké hlavné faktory spôsobujú to, že teda je tu určitý asi nárast dopytu, a aj nárast cien."

Ján Palenčár: "V prvom rade je to záujem o bývanie. Ten záujem o bývanie je silnejúci z viacerých príčin. Jeden z dôvodov je, že v roku 2009 2010 prišlo k útlmu realitného trhu, a napriek tomu, že klienti mali záujem, mali potrebu bývania, tak v týchto rokoch sa báli realizovať kúpu, to bola taká negatívna spotrebiteľská nálada spôsobená negatívnymi informáciami z krízového obdobia. To je jedna vec, ktorá ovplyvňuje veľmi silný dopyt, sú historicky najnižšie úrokové sadzby na hypotéky a najlepšie podmienky, za ktorých klienti môžu získať hypotekárny úver, a zároveň aj ďalším stimulom pre trh je záujem o investičné nákupy. To znamená kúpiť si svoj byt, prípadne rodinný dom za účelom jeho ďalšieho prenájmu."

Daniel Horňák: "Pozrime sa teraz na konkrétne segmenty realitného trhu, ako ste povedali, má to asi väčšiu výpovednú hodnotu. Začnime v Bratislave, práve k tomuto regiónu sa viažu tie prvé správy, že niekde môžeme v určitých segmentoch vidieť 9-, 10-percentný nárast cien, medziročné porovnanie. Ktorých segmentov sa to môže týkať, kde je ten rast cien najvyšší?"

Ján Palenčár: "Najdynamickejší vývoj cien je predovšetkým v rezidenčnom segmente, a v rámci rezidencií je to predovšetkým trh s bytmi. Na trhu s bytmi v Bratislave naozaj v niektorých regiónoch a v určitých druhoch bytov prišlo k medziročnému zhodnoteniu až o 9, 9,5 percenta, čiže hovoríme o tom, že v Bratislave zvýšenie cien sa hýbalo zhruba od 6 do 9,5 percenta za rok."

Daniel Horňák: "Samozrejme, aj byty je celkom široký pojem, takže dá sa pozrieť ešte aj trošku bližšie, ak si zoberieme novostavby verzus staršie byty, alebo byty v centre Bratislavy a tie okolité štvrte, či je vlastne podobný ten vývoj, alebo sú to nejaké väčšie rozdiely."

Ján Palenčár: "Pokiaľ by sme hovorili o druhoch bytov, tak predovšetkým najväčší záujem je o dvojizbové a trojizbové byty. Tieto byty ťahajú ten najväčší nárast, najväčší dopyt. Čo sa týka lokalít v rámci Bratislavy, samozrejme vedie, najväčší záujem je o historické centrum, o Bratislavu - Staré Mesto. Veľmi veľký dopyt, ktorý do veľkej miery nie je uspokojený, je aj bratislavský Ružinov. Vo všeobecnosti môžme povedať, že ceny starých bytov sú rovnako veľmi tlačené nahor, a to práve z dôvodu, že nie je uspokojený dopyt záujemcov pri trhu s novostavbami. To znamená, klienti majú záujem dnes bývať, dnes si uspokojiť svoje bývanie, išli do banky, zistili, že dostanú hypotekárny úver, prichádzajú, pozerajú sa na trhu s novými bytmi, tu sú neni uspokojení, tak sa obracajú na trh so starými bytmi, a tento veľký dopyt tlačí ceny aj starých bytov smerom hore. Dokonca v bratislavskom Ružinove medziročne bol nárast vyšší pri starých bytoch, ako pri nových bytoch, čiže pri starých bytoch to bolo niekde na úrovni 8,5 percenta a u nových bytov to bolo zhruba 7 percent."

Daniel Horňák: "Keď sa pozrieme na kategóriu rodinných domov, je tu ten vývoj presne opačný, to znamená, stagnácia, alebo možno pokles, keď najviac toho dopytu ide práve do kategórie bytov?"

Ján Palenčár: "Určite by som nehovoril o stagnácii. Trh s rodinnými domami však nie je tak senzitívny, to znamená, nie je tak citlivý na tú veľkú masu klientely. Tu ide o dostupnosť. To znamená, dnes hovoríme o tom, že najväčší záujem v Bratislave o kúpu bytov bol 150-, 160-tisíc euro. To je absolútne najväčšia časť ľudí, ktorí práve vchádzajú do tohto segmentu. Na druhej strane rodinné dom sú špecifický segment, kde rovnako prišlo k navýšeniu cien, a rovnako prišlo k zvýšeniu dopytu o tieto nehnuteľnosti v Bratislave, ale nie do takej veľkej miery, ako práve u tých bytov."

Daniel Horňák: "V minulosti bol veľmi silný trend odsťahovania sa do tzv. satelitov v okolí Bratislavy a vlastne tá túžba mať rodinný dom bola veľmi veľká. Je možné tu konštatovať, keď hovoríte, že veľmi prevláda vlastne ten dopyt po bytoch, že tento trend ako keby sa otočil, že ľudia jednoducho už hľadajú skôr byty v rámci centra mesta než dom niekde v okolí Bratislavy?"

Ján Palenčár: "Pokiaľ by sme ten trh porovnali s tým, čo bolo, povedzme, pred tými desiatimi rokmi, pätnástimi rokmi, keď bol veľký záujem klientov sa vysťahovať z Bratislavy, odchádzať do satelitov, tak ten trend sa čiastočne otočil. Prečo hovorím čiastočne. Pred tými pätnástimi rokmi bol vlastne veľmi veľký imidž ísť do rodinného domu mimo Bratislavy, bolo to niečo ako honor, to znamená, aj mimo Bratislavy boli veľmi vysoko nadstavené ceny rodinných domov. Dnes tie ceny poklesli, alebo povedzme, pred tými piatimi rokmi poklesli ceny, a môžme porovnávať, alebo klient má možnosť si vybrať, buď si kúpi trojizbový byt v Bratislave, v slušnej lokalite, alebo za tú istú cenu kúpi rodinný dom, menší rodinný dom, ale so záhradkou v bratislavskom satelite. To znamená, musí si len klient povedať, či chcem tú záhradku, alebo či chcem dobrú dostupnosť dopravnú, či chcem dobrú infraštruktúru. A tu tí klienti sa naozaj majú z čoho vybrať."

Daniel Horňák: "Ďalej z Bratislavy, ďalšie krajské, okresné mestá Trenčín, Žilina, Banská Bystrica, Košice, ako by ste tam zhodnotili situáciu a vývoj na realitnom trhu?"

Ján Palenčár: "Druhý najsilnejší trh v rámci realitného trhu po Bratislave sú Košice. V Košiciach je veľmi výrazný developing, aj v rámci rezidenčnej výstavby, ale aj komerčnej výstavby, prípadne kancelárií. Po Košiciach sú to krajské mesta, či už Žilina, Trenčín a podobne. V nedávnej dobe sa nám veľmi posilnil Nitra práve informáciou o tom, že do Nitry prichádza Land Rover, ktorý tu ide stavať výrobný závod, a na tento výrobný závod budú viazaní ďalšie firmy a fabriky. To znamená, tisíce nových pracovných miest, ktoré motivujú, budú motivovať ľudí prichádzať práve za prácou do tohto regiónu. Takže v Nitre sme zaznamenali na základe tohto mierny posun cien smerom nahor pri starších nehnuteľnostiach, ako aj pri novostavbách."

Daniel Horňák: "Ak sa ešte vrátim k všetkým tým väčším okresným, krajským mestám, vy ste hovorili, že teda zvýšená aktivita, ale znamená to, že aj tie ceny teda idú nahor o niekoľko percent, alebo nedá sa to takto zovšeobecniť?"

Ján Palenčár: "Áno, v prípade Košíc sme zaznamenali nárast cien o zhruba 4 percentá, ostatné krajské mestá, tie ceny idú veľmi pomaly smerom hore, to znamená, už nestagnujú, neklesajú tie ceny, ale idú hore, to znamená, ten záujem tu je. Samozrejme, že máme lokality, o ktorých treba rovnako hovoriť, kde, povedzme, nefunguje ešte rozvinute nový development, a to preto, že trh v danej lokalite neakceptuje ceny vyššie ako 900 euro meter štvorcový za byt, v tom prípade developerom sa neoplatí stavať novostavby, ale naopak v týchto lokalitách je veľký tlak na ceny starých bytov, to znamená, keď v danej lokalite je priemerná cena, povedzme, 700 euro meter štvorcový starého bytu, a o tieto je záujem, tak tie ceny postupne stúpajú hore práve tým silnejúcim dopytom."

Daniel Horňák: "V akých lokalitách, alebo aký typ nehnuteľností, vlastne kde sa dnes sleduje pokles cien? Sú to hlavne, ako ste vy v úvode spomenuli, tie najmenej sa rozvíjajúce regióny, odkiaľ ľudia často odchádzajú, alebo ako by ste zhodnotili túto časť trhu, kde dnes možno ceny stagnujú, alebo dokonca klesajú."

Ján Palenčár: "Sú to práve regióny, čo som spomínal, ktoré majú vysokú nezamestnanosť. To znamená, naozaj tí obyvatelia sa nemajú kde zamestnať, a s týmto je problém. Na základe tejto zlej situácie so zamestnanosťou majú záujem sa odsťahovať za prácou do iných lokalít. A práve z tohto dôvodu tam ceny nehnuteľností klesajú, pretože nie je dopyt, je malý dopyt po kúpe nehnuteľností, tým pádom tie ceny klesajú, a v podstate to obyvateľstvo, iba staršie obyvateľstvo v daných lokalitách zostáva. Väčšinou mladí ľudia sa sťahujú za prácou inde."

Daniel Horňák: "Väčšina divákov asi teraz už čaká na tú otázku, čo ďalej, ako sa to bude vyvíjať. Dnes teda vieme tú situáciu charakterizovať, že v podstate na väčšine Slovenska ceny mierne rastú, v Košiciach, v Bratislave je ten rast výraznejší. Môže toto trvať aj naďalej, ďalší rok, že tie ceny môžu vzrásť o ďalších 5, 10 percent?"

Ján Palenčár: "Predpokladáme, že sa budú mierne zvyšovať naďalej ceny nehnuteľností, avšak nepredpokladáme dvojciferné zvyšovanie cien. To znamená, to, čo sme zaznamenali vo roku 2007, 2008, kedy medziročne ceny nehnuteľností stúpli až o 15 percent a viac, toto nepredpokladáme z dvoch dôvodov, jedna vec je, že na trh prichádzajú nové projekty, ktoré ten dopyt budú uvoľňovať, to znamená veľké množstvo bytov, a na druhej strane klienti sa nesprávajú spontánne, ale veľmi pragmaticky zhodnocujú svoj nákup. Takže opätovne predpokladáme ten vývoj medziročný zhruba v tej úrovni, ako to bolo tento rok v porovnaní s rokom 2015."

Daniel Horňák: "Možno v tejto situácii viacero ľudí začína rozmýšľať nad investičným nákupom nehnuteľností. Ako postupovať v tejto oblasti?"

Ján Palenčár: "V prípade záujmu o investičné nákupy by som určite poradil klientom, aby zvážili poradenstvo v rámci profesionálnych realitných kancelárií, a to z toho dôvodu, aby nekúpili nehnuteľnosť, ktorá v priebehu období klesne na hodnote, alebo naopak sa bude ťažko prenajímať. Tu si treba veľmi dobre uvedomiť, že si nekupujeme nehnuteľnosť na rok, ani na dva. Takže z tohto dôvodu je veľmi dôležité, aby klienti vnímali aj okolie kupovanej nehnuteľnosti, a celého územia, ako sa bude rozvíjať na ďalších päť až desať rokov."

Daniel Horňák: "Pán Palenčár, v tejto chvíli vám už veľmi pekne ďakujem za rozhovor a prajem príjemný zvyšok večera."

Ján Palenčár: "Ďakujem pekne."